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【サブリース契約】の詳細を不動産投資初心者にわかりやすく解説。家賃収入が保証されると思いきや契約を解除され、サラリーマンが騙されるケースも。落とし穴と注意点とは?

不動産賃貸経営では、入居者からの家賃収入を原資として銀行へのローンの返済を行っていくのが基本となる。そして差額からその他費用を差し引いたものが、キャッシュフローとなって、現金の増加に繋がっていく。

最近ではサブリースという形態で不動産業者が家賃を保証してくれる契約形態がある。安定的に家賃収入が入ってきて魅力的に思えるが、サブリースはおすすめなのか、みていきたいと思う。

サブリースとは?不動産オーナーのメリット・デメリットは? 

サブリースとは、不動産業者がオーナーから物件を一括して借り上げ、家賃を保証する制度のこと。不動産業者はオーナーに対して毎月決まった家賃を支払うため、オーナーは入居率に関わらず安定的に家賃収入を得ることができる。

不動産業者が入居者の募集、家賃の回収、退去の手続きなど全てを対応することとなり、オーナーはこれらの業務から解放される形となる。サブリースでは満室想定家賃の10%~20%が手数料として取られるため、不動産投資の利回りは低下してしまう。

不動産管理会社に管理を任せた場合の手数料の相場は5%前後のため、一般的にはサブリースを行うことで5%~15%多く手数料を支払うこととなる。

サブリース契約で騙されるサラリーマン不動産投資家が多い?サブリース契約の落とし穴や注意点は? 

サブリースは不動産賃貸経営に不安がある人にとっては、魅力的な制度ではある。そのため、最近ではサブリースがあることを理由に、不動産投資をはじめるサラリーマンが増えている。

悪質な不動産業者は、銀行へのローン返済期間と同じく30年程度の長期間のサブリースを行い、毎月一定のキャッシュフローが必ず出ることを保証するよう見せかけて、不動産物件を購入させたりすることもある。

しかしながら、サブリース契約では、条件の見直しやサブリース契約の解除を行うことが可能となっている。突然の条件変更やサブリース契約解除でキャッシュフローがマイナスになってしまう不動産投資家も少なくない。何もせずにキャッシュフローが保証されたように見せかけられて、騙されて問題となっている人は多い。

サブリース契約は不動産業者に有利な契約。家賃収入が保証されているのは最初の数年間のみで、手数料は高額。 

日本の不動産賃貸では、借り手が有利な契約条件となっている。サブリース契約のおいては、不動産業者が借り手の立場となるため、法律で争おうと思っても、不動産業者が有利になってしまうのである。

このようなサブリースの事情を知らずに、契約をしてしまう人が多いので注意して欲しい。サブリース契約で安定的に家賃収入が得られるのは、最初の数年間のみであり、高額の手数料を支払うのはメリットが少ないであろう。

サブリースがあるからという理由で不動産投資をするというのは間違っており、楽をしてお金を稼ごうという姿勢で臨むと、どんな投資でも騙される可能性は高くなってしまう。

【サブリース契約】の詳細を不動産投資初心者にわかりやすく解説まとめ 

最近はサブリース契約を前面にアピールして、リスクの無い魅力的な投資として営業を行う、悪徳な不動産業者が増えてきている。不動産投資は悪い物件を購入してしまうと、再生するのは難しいので、しっかりと時間をかけて勉強しなければならない。

基本的にはサブリースはおすすめできないので、自分でしっかりと賃貸付けができるような不動産物件を選ぶようにしよう。

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