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高利回り不動産物件の注意点とは?利回りはリスクに比例。空室率が高い、家賃下落、建物が古い、売却がしにくい物件が多い。

不動産物件を探す際には、表面利回りから選別していくのが一般的である。多くの投資家は少しでも利回りが高い物件を購入したいと思っている。

しかしながら、高利回り物件を購入することができれば、必ず不動産投資が成功するとは限らない。利回りだけに着目しすぎると、不動産購入後に失敗する可能性もあるので注意が必要だ。

ここでは高利回り不動産物件の注意点についてみていきたいと思う。

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立地的には東京都内より地方の方が不動産利回りは高くなる。その理由とは? 

多くの不動産投資家は利回りの高い物件を探しており、最近は不動産価格が高騰していることから、都内で高利回り物件を見つけることは難しくなっている。利回りと立地の関係でみると、地方の方が圧倒的に高利回り物件が出やすい状況だ。

東京都内の不動産は、アベノミクスは2020年の東京オリンピックへの期待感から、土地の価格は大きく上昇している。買い手の需要が多ければ価格が値上がりするのは当然で、地方でもマイナーな地域であればあるほど、買い手が少なくなり価格は安くなる。

インターネットで投資用不動産物件を検索したことがある人なら知っていると思うが、地方で高利回り物件を探すと、利回りが15%以上のものや、中には30%を超えるものも存在する。利回り30%以上ということは、税金を考えなければ3年ちょっとで物件取得費用を回収できることとなり、投資としてはかなり美味しいものとなる。

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高利回り不動産物件はリスクが高いことが多い。注意点とは? 

高利回りであれば多少のリスクは吸収することは可能であるが、基本的には利回りはリスクに比例して高くなる傾向がある。そのため、高利回り物件は他の物件よりもリスクが高いのが一般的だ。

高利回り物件で注意しなければならないのは、空室率が高い、建物が古く修繕費用が高額、家賃が下落する(あるいは現在の設定が相場より高く、値下げしないと入居が付かない)、売却が難しい、などである。

これらのリスクには立地が大きく関係してくる。地方で賃貸需要が崩れている地域では、今後更なる下落が予想されるため、入念に家賃相場を調べる必要がある。また大学や企業の工場、病院などに賃貸需要を依存している物件は、移転などによって賃貸需要が無くなる可能性があるので、注意が必要だ。

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空室率が高い物件は理由次第で購入検討可能。売却のしにくい物件は要注意。 

空室率が高い場合には、その理由に着目することが重要だ。賃貸需要が無い地域であれば避けたほうが良いが、修繕やリフォームを行っていないことで入居が付かないのであれば、金銭面で解決することができるため、検討の余地がある。建物が古い場合にも、しっかりと修繕費用を見積もったうえで、賃貸経営が回るのであれば問題ないだろう。

売却のしにくい物件というのは、違法建築、再建築不可、借地権など担保価値がなく、銀行融資が付きにくい物件である。また積算評価が低すぎる物件も、融資が付きづらく、売却が困難となる。

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高利回り不動産物件の注意点まとめ 

利回りの高さだけに着目して飛びついてしまうと、購入後苦労することが多いので、特に初心者は注意が必要だ。空室率が高い物件の再生は、不動産投資経験が長い上級者が行う投資方法である。

ただ物件を再生して高利回り物件を作り上げることができれば、大きな資産を築くことが可能となる。初心者の段階では王道の不動産投資を行い、経験を積んでからチャレンジしてみるのが良いだろう。

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