ここ数年で不動産投資を行うサラリーマンは急激に増加した。多くの人がサラリーマンからの給与収入に不安を感じ、副業での資産形成にふみだしたのは望ましいことではあるが、知識がないままに投資をはじめたことから、失敗する人も少なくない。
ここではサラリーマン不動産投資家の典型的な失敗例についてみていきたいと思う。
物件選びが不動産業者任せ
サラリーマンで不動産投資に興味を持つ人は多いものの、本業の仕事が忙しすぎるあまりに勉強する時間も物件を探す時間を十分に確保することができず、不動産業者任せとなってしまう人がいる。
不動産業者はビジネスであるため、買主を儲けさせるよりは、自らの利益を優先させるだろう。そのため知識がなかったり時間がなかったりと不動産業者任せであることがわかってしまうと、不動産業者の格好のターゲットとなってしまう。
最近では三為業者と呼ばれる、法律的にグレーな方法を使って多額の利益を得る不動産業者も多い。中間省略登記、二重契約によるオーバーローン、スルガ銀行を中心とした高金利の融資あたりがセットになっていると、このスキームである可能性が高いだろう。
自己資金が少ないのにフルローンやオーバーローンを使う。
自己資金が少なすぎると不動産投資のリスクは高くなってしまう。最近ではフルローンやオーバーローンという形で、自己資金を使わずに不動産投資をはじめる人も増えてはいるが、何も考えずに飛びついてしまうのは非常に危険だ。
自己資金がある程度あってフルローンやオーバーローンを戦略的に使っていくのであれば問題はないのだが、自己資金がないと大規模修繕や突発的に空室率が高くなってしまうと、銀行返済が難しくなってしまうことが多い。
悪質な不動産業者はリスクが高いのをわかっていて、物件を販売するためにオーバーローンをすすめてくる業者も多いので注意が必要だ。
節税目的で不動産投資を行う。
給与所得の所得税や住民税の還付を受ける節税目的で、不動産投資を行う人がいる。確かに不動産投資では節税できることもあるが、基本的には登録免許税や不動産所得税などの大きな経費が発生する初年度のみであり、健全な不動産賃貸経営を行っていれば2年目からは納税することになるだろう。
不動産業者の中には節税が不動産投資の最大のメリットであるかのように営業トークをしてくる場合もあるので、騙されないようにしなければならない。節税ばかりに注目してしまうと、給与所得が高いサラリーマンは本来法人で購入した方が良いのにもかかわらず、個人で購入して高額な累進課税税率が適用されて、手元にほとんど資金が残らないということがある。
もし不動産所得が赤字であれば損益通算で所得税・住民税の還付は可能であるが、赤字を出すために不動産投資を行っていることになり、投資としては適切なものではない。
⇒【マンション区分所有投資をサラリーマンにおすすめしない理由とは】
サラリーマン不動産投資家の典型的な3つの失敗例まとめ
サラリーマンは本業からの給与所得があるから、銀行から融資を受けやすく、不動産投資に適していると言われている。しかしながら、しっかりと勉強をして不動産投資をはじめないと、本来銀行からの融資がつかないような物件にも、サラリーマンの属性から融資がついてしまうことがあり、失敗してしまうことが多い。
ここにあげた失敗例には気を付けながら、不動産投資で成功を収めて欲しい。
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