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テナント(店舗・オフィス)物件はサラリーマン不動産投資家におすすめか?レジデンス(住居)物件との違いや特徴、メリット・デメリットは?収益性は高くなるのか?

不動産投資には、多くの投資家が行うレジデンス(住居)だけでなく、店舗やオフィスなどのテナント物件と呼ばれるものもある。しかしながら、テナント物件は初心者にはハードルが高く、一般的には上級者向けの投資スタイルとも言われている。

ここではサラリーマン投資家にテナント物件はおすすめかについて、みていきたいと思う。

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テナント物件とレジデンス物件の違いは?サラリーマン不動産投資家が行うならどちらがおすすめか? 

テナント物件はレジデンス物件と異なり、立地がとても重要となる。立地を間違えてしまうと長期間の空室に繋がる可能性が高い。またテナント物件は賃貸需要や家賃設定が読みづらく、上級者向けの投資と言われている。

確かに建物の全てがテナント物件の場合は、成功した場合には大きな収益が得られる可能性がある一方で、店舗やオフィスの売上によっては早期撤退となってしまうこともあり、不動産経験が少ないサラリーマンが手を出すにはリスクが高すぎるだろう。

また銀行融資という観点からみた場合、レジデンス物件と比較しても、銀行がサラリーマン不動産投資家にテナント物件で融資をする可能性は低くなる。そのため、サラリーマンが副業で不動産投資を行うのであれば、原則はレジデンス物件を考えていった方が良い。

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不動産物件の立地次第では、1階にテナントが入る物件は検討する価値あり。 

だが、サラリーマン不動産投資家でも、1階にテナントが入っていて、2階以上がレジデンスという不動産物件であれば、十分に検討する価値はある。建物全体に占めるテナントの割合が少ないので、リスクは比較的少なくなる。不動産の立地が駅近であったり、商店街の近くである場合には、一部がテナント物件でも勝機は十分にありそうだ。

テナントのメリットとしては、レジンデンスと比較しても家賃が高額であり、収益性が高くなりやすい。また、賃貸する際にはスケルトン渡しという内装が全くないコンクリート打ちっぱなしの状態で貸すのが一般的で、レジデンス物件と違って内装の原状回復などが不要となる。

テナント需要がある立地で家賃設定を間違えなければ、競合は少なく、おいしい投資となりやすい。ライバルが少ないというのもメリットの1つだ。

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テナント物件のデメリットは?需給バランスや家賃設定を間違えると長期間の空室となる可能性も。 

テナント物件にももちろんデメリットはある。レジデンスと比べて家賃が高額であるため、空室となると全体の収益性が大きく低下してしまう。このリスクを軽減するためにも、サラリーマン不動産投資家はテナント物件を扱うにしても最小限としておいた方が良いだろう。

また飲食店が入ることによって、ゴキブリ、においや騒音などのトラブルが起こる可能性もある。油を多く使う中華などの重飲食を入れるのか、カフェなどの軽飲食にするのかをしっかりと考えなくてはならない。

需給のバランスや家賃設定を間違えると長期間の空室となってしまうので、テナント物件が空室であっても、2階以上のレジデンスでしっかりと運営できる物件に投資するのが、理想的である。

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テナント(店舗・オフィス)物件はサラリーマン不動産投資家におすすめかまとめ 

一般的にテナント物件は上級者向けでサラリーマン不動産投資家にはおすすめしないが、1階がテナントといったように限られたスペースのみであれば、検討の余地はあるだろう。立地や賃貸需要、家賃設定などレジデンスよりも想定が難しくなっているので、注意が必要だ。

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