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投資用ワンルームマンションのデメリットとは?一棟マンション・アパートとの比較。サラリーマンに人気の投資手法であるが、リスクは大きい?

比較的に少額の資金からはじめられることから、ワンルームの不動産投資を検討している人は多い。特に給与所得から銀行融資が組みやすいサラリーマンにとっては、小規模から始めることができ、お手頃な価格帯となっている。

不動産投資にはさまざまなものがあるが、当然ながらそれぞれにメリット・デメリットがある。ここではあえて一棟マンション・アパートと比較しながら、ワンルーム投資のデメリットをあげるので、投資の際の参考にしていただけたらと思う。

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ワンルームマンションは同じような物件が多く、差別化が難しい。 

投資用のワンルームマンションは、ほぼ間取りが決まっていて、東京都内であれば10平方メートルから20平方メートルの部屋が主流となってくる。また中古物件であれば、バス・トレイ・洗面所が一体となった3点ユニットが多い。

このようなワンルームマンションは、供給量が多いことから、どれだけ修繕をしたところで差別化をすることは難しい。賃貸付けをする際には家賃を下げるくらいしかやることはなく、投資の収益にダイレクトに直結してくる。

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ワンルームマンションは管理費・修繕積立金が高く、キャッシュフローが出ない。 

ワンルームマンションは、毎月1万円~2万円程度の管理費と修繕積立金が発生し、一棟マンション・アパートと比較すると家賃収入に対する割合がとても大きい。家賃が6万円程度のワンルームであれば、管理費と修繕積立金の割合が30%近くなることも珍しくなく、銀行借入を使って投資をしていた場合には、キャッシュフローを出すのは難しいだろう。

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ワンルームマンションは入居者がいなければ家賃収入が入ってこず、給与収入から補填しなければならない。 

ワンルームマンションは1部屋だけの所有となるため、入居者がいなければ家賃収入は0となる。入居者がいない期間でも管理費、修繕積立金の支払いや銀行ローンの返済は発生するので、サラリーマンの給与所得から補填する必要が出てくる。

また、ワンルームマンションは入居者のターゲットが大学生や新卒の社会人となるため、入居期間が短くなりやすく、入居者がいない期間ができやすくなってしまう。

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ワンルームマンションは銀行融資が組みか、金利が高い。 

ワンルームマンションは、持分となる専有スペースが少ないことから、担保評価が出にくく、銀行の融資が組みにくい。金利が高いノンバンクなど、銀行を選ばなければ融資を組むことが可能ではあるが、不動産物件の評価というよりは、サラリーマンの属性で借入を行うことになる。

そのため、ある程度の融資額に到達すると、新規の融資が組めなくなり、拡大が難しくなってしまう。また、金利も高めであるため、収益性も低くなりやすい。

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投資用ワンルームマンションのデメリットまとめ 

ここではワンルームマンションのデメリットを見てきたが、ワンルームマンション投資が悪いというわけではない。ここであげたデメリットをカバーできるのであれば、検討してみる価値はあるだろう。

不動産投資家の中にはワンルームマンション投資で結果を残している人たちもいる。だが、デメリットはしっかりと理解した上で、検討していくのが良いだろう。

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