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【定期借家契約】の詳細をわかりやすく解説。「普通借家契約」との違いとは?入居者トラブルを避けるために使うことも可能。入居者募集時の注意点は?

賃貸契約では「普通借家契約」という2年間の契約を締結するのが一般的だ。しかしながら、「普通借家契約」では2年間という期限が決まっていても、不動産オーナーの事情で契約を終了することはできない。

もしなんらかの理由で契約を更新したくなかったり、契約を終了する権利を持っておきたいのであれば「定期借家契約」という方法がある。ここでは「定期借家契約」についてみていきたいと思う。

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定期借家契約とは?どのような場合に使われることが多いのか? 

「定期借家契約」とは、契約で定めた期間を満了した場合には、基本的には契約更新をせずに契約を終了させる契約。双方の合意があれば契約を更新することも可能であるが、不動産オーナーの判断で、契約終了をすることができるのがメリット。

「定期借家契約」は一般の賃貸契約ではあまり使われないが、たとえば期間が決まっている転勤で自宅を貸し出す場合や、築古の木造アパートなので数年後の建て替え・取り壊しが決まっている場合などに使われることが多い。

また短期的な入居が多いシェアハウスなどでも使われることがある。

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「定期借家契約」で入居者トラブルを回避できる理由とは?「普通借家契約」との違いは? 

「定期借家契約」を使えば、入居者トラブルのリスクを低くすることが可能となる。通常行われる「普通借家契約」では2年間期間が定めてあっても、入居者の立場が強くなっており、近隣トラブルなどを起こす入居者であっても、強引に退去させることは難しい。

トラブルが多いから契約を更新しないと判断しても、入居者が家賃の支払いを行っていれば自動的に契約は更新されてしまう。「普通借家契約」は入居者の立場を守るために作られているということを、不動産投資家は理解しておく必要がある。

「定期借家契約」を使えば、トラブルが多い入居者は契約期間満了で退去させることが可能となるのである。

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「定期借家契約」を入居者募集で使う場合の注意点は? 

「定期借家契約」で入居者を募集する場合には、「普通借家契約」よりも条件を緩和しなければならないことは覚えておく必要がある。入居者の立場からすると、契約更新ができない契約で入居するとなると、その物件は敬遠されることが多い。

自宅を建設中でその期間だけの部屋を探している場合など、短期間の入居が決まっている人であれば問題はないが、通常そのような人は少なく、条件を変えずに募集をしていると空室の期間が長くなってしまう可能性が高い。

「定期借家契約」を利用するのであれば、家賃を下げたり、フリーレントを付けたりと契約内容で工夫をする必要がある。

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【定期借家契約】の詳細をわかりやすく解説まとめ 

入居者募集を不動産管理会社に任せていると「普通借家契約」での募集となる。もし何らかの事情で契約終了の権利を持っておきたいのであれば、不動産管理会社に相談の上、「定期借家契約」への変更を検討すると良いだろう。

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