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【レントロール】の見方や注意点をわかりやすく解説。家賃が相場並みであるか、入居年月日は要確認。新築プレミアム家賃や、過大な広告料・フリーレントなどで満室となっているケースも。

中古で不動産投資物件を購入する場合には、レントロールを正確に読み解く力が重要となる。レントロールに記載された情報をベースに利回り計算を行って購入したものの、相場より高額な家賃で入居していた人が退去して、利回りが低下したという投資家は少なくない。

ここではレントロールの見方や注意点についてみていきたいと思う。

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レントロールとは?不動産投資利回りを計算するために重要な書類。 

レントロールとは、賃貸条件の一覧表で、入居者の家賃、入居年月日などが記載されているものである。空室があって満室でない場合には、現況と満室想定の2通りが記されている場合も多い。

レントロールは不動産投資の利回りを計算するためには、重要な書類となるので、慎重に精査していく必要がある。レントロールに記載されている空室の想定家賃や入居者の家賃が、相場とかけ離れている場合があるので注意が必要だ。

また悪質な不動産業者であれば、レントロールの数字を意図的に改ざんしている場合もあるので、慎重に確認しなければならない。

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レントロールは入居年月日と家賃を確認。見せかけの満室に要注意。 

レントロールでまず確認すべきなのは、入居年月日と家賃である。もし同じような時期に一斉に入居しているようなことがあれば、高く不動産物件を売却するために強引に空室を埋めた可能性があることを疑わなくてはならない。

強引にというのは、相場以上に広告料を高く支払ったり、フリーレントなどを付けて初期費用を安くしたりして、入居者を選別せずに入居させているケースもあります。また、家賃を高く設定しているケースもあるので、要注意です。

そのような入居者がいる場合には、家賃滞納などの入居者トラブルを起こす可能性が高く、また早期に退去に繋がる可能性も高くなります。

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レントロールの家賃が相場通りであるか確認。新築プレミアム家賃には注意。 

レントロールに記載されている家賃が、相場通りであるかは必ず確認しなければならない。インターネットで同じようなスペックの物件を調べてもいいし、その地域の不動産会社にヒヤリングしてみると良いだろう。

家賃が相場より高くなっているというのはよくある話である。特に長期間入居している人、特に新築時から入居している場合には、家賃は新築プレミアム時のものとなっているので、退去が発生すれば家賃は大きく下落することとなる。

またレントロールには出てこないが、その地域の広告料の相場についても調べておいた方が良いだろう。1ヶ月分だと思ったら3~4ヶ月分出さないと決まらないというようなエリアもあり、投資の採算に大きな影響を与えることとなる。

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【レントロール】の見方や注意点をわかりやすく解説まとめ 

レントロールの数字は、不動産投資の収益を左右する重要なものとなりますので、慎重にみていかなければならない。不動産業者から出てきた数字をそのまま信じるのではなく、自分でも必ず確認するようにしよう。

特に初心者は見方や調べ方がわからずに、レントロールの数字をそのまま信じてしまいがちなので、注意が必要だ。

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