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老朽マンション建て替え促進へ東京都が新制度。不動産会社購入で容積率上乗せへ。築40年以上の旧耐震基準マンションの災害対策。現状と課題は?

東京都は老朽化マンションの建て替え促進のため、新制度を導入する考えであることが明かになった。

不動産会社主導でのマンション建て替えを促進し、災害に対策を進めていく予定。

ここでは老朽マンション建て替え新制度、現状と課題についてみていきたいと思う。

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東京都の老朽マンションの現状とは?「旧耐震基準」と「新耐震基準」とは? 

東京都には全国の約3割に相当する約181万戸の分譲マンションがある。

約181万戸の内、老朽マンションとされる築40年以上のものは2013年には約13万戸だったのが、2023年には43万戸に増えると予想されている。

築年数とともに重要となるのが、「新耐震基準」と「旧耐震基準」の耐震に対する構造の基準。

1981年(昭和56年)5月より前に建築されたマンションは「旧耐震基準」で建築されており、震度5強程度の地震でも建物が倒壊せず、破損が発生しても補修することで修復が可能とされている。

一方で「新耐震基準」では震度6強~7程度の地震でも建物が倒壊しないように設計されている。

今後発生する可能性のある大地震に備え、「旧耐震基準」のマンションを無くしていきたいというのが東京都の方針。

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老朽マンション建て替えの課題や問題点とは? 

東京都が導入を検討している、老朽マンション建て替えのための新制度では、不動産会社が老朽マンションを購入すれば、別の場所に建設するマンションの容積率を上乗せするというもの。

不動産会社は容積率の上乗せによって収益拡大が期待でき、老朽マンション購入のための動機としたい考え。

ただ老朽マンションの建て替えにはさまざまな課題が存在する。

まずマンションの建て替えには多額に費用が発生する。

分譲マンションの居住者は毎月修繕積立金という形で将来の大規模修繕に備えて積み立てを行っているが、マンションの建て替えに必要な費用は賄うことができない。

不動産会社に老朽マンション買い取りを促進しても、不動産会社が買い取る価格は相当安いものとなり、入居者が応じずに建て替えが進まないケースが想定される。

またもし建て替えを行うにしても、マンション入居者は引っ越しをしなければならず、住居の確保が課題となる。

不動産価格は高騰しているため、他のマンションへの買い替えや賃貸であっても、多額のコスト負担が入居者に発生する可能性が高い。

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東京都の老朽マンション建て替え促進の制度を利用できるのは資金力がある大手不動産会社に限定。 

今回東京都が想定している新制度では、大手の不動産会社しか利用できずに、老朽マンションの建て替えは進まない可能性がある。

まず容積率の積み増しのメリットを享受するためには、新たな土地の取得が必要であるが、現在東京都内で新規のマンション用地を見つけるのは困難となっている。

またこの制度を利用するには、新規のマンション用地を確保した上で、老朽マンションの買い取りと、莫大な資金力が必要となる。

そこまでの資金を使って対応できるのは大手の不動産会社に限定されるため、他の課題も考慮すると、東京都が想定するように老朽マンションの建て替えは進まないのではないだろうか?

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老朽マンション建て替え促進へ東京都が新制度まとめ 

今後の大地震対策として「旧耐震基準」の老朽マンションの建て替えは大きな問題であるが、建て替えには問題点や課題が多く、簡単には進まないだろう。

現実的には建て替えという形ではなく、耐震基準を増強するような修繕を後押ししていく制度設計にした方が良いのかもしれない。

今後具体的に東京都の制度概要がわかると思うので、発表を待ちたいと思う。

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