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サラリーマンの不動産投資はどこまで経費計上できる?節税して税金の還付可能?

サラリーマンが不動産投資を行えば、不動産取得税、登録免許税、固定資産税、銀行借入金利(元本支払い部分は除く)、修繕費、不動産管理費、火災保険料、減価償却費などは当然経費として計上すうことができる。

また書籍・セミナー代、不動産業者との交際費、物件視察のための交通費なども計上が可能で、不動産所得が赤字の場合には確定申告で給与所得と損益通算することで、所得税・住民税の還付を受けることが可能である。

ここではサラリーマンが不動産投資を行った場合に、経費として認められるものについてみていきたいと思う。

⇒【不動産投資で税金を還付する方法

サラリーマンは不動産投資の経費計上で所得税・住民税を還付できる 

サラリーマンの人で給与から天引きされている所得税・住民税の金額の多さにうんざりしている人は多いだろう。

通常のサラリーマンであれば、節税して住民税や所得税の還付を受ける方法としては、生命保険控除かふるさと納税くらいしかないだろう。

そのため節税を目的として不動産投資をはじめるサラリーマンは多く、不動産業者の中にも節税が不動産投資の最大のメリットというようなセールストークをしてくる営業マンは多い。

冒頭で見てきたような経費は計上することが可能で、不動産所得が赤字となれば税金の還付を受けることができる。

特に不動産投資では、実際の現金支出を伴わない減価償却費が大きくなることが多く、現金を使っていないのに、節税で現金が増えることがありえるのである。

⇒【東京と地方どちらに不動産物件を購入すべき?

2年目以降は不動産所得が黒字で税金支払いが発生 

ただ注意しなければならないのは、順調に不動産賃貸経営を行っている場合には、不動産所得が赤字となるのは、不動産取得税と登録免許税が発生する初年度のみとなる場合が多い。

そのため2年目以降は不動産所得が黒字となって税金の支払いが発生することになる。

減価償却費をどの程度計上しているかにもよるが、2年目以降に不動産所得が赤字となる場合には、そもそも不動産賃貸経営として成り立っていない可能性が高いので、注意が必要である。

税金の還付で取り戻せるのは、給与所得次第となるが、多くの人は30%前後である場合が多いので、不動産投資で損をした分の30%が還付されているだけに過ぎない。

不動産取得の初年度だけの還付金だけに着目しすぎると、不動産投資は節税メリットが大きいと判断してしまうので、注意してほしい。

⇒【不動産物件価格が変動する要因を解説

サラリーマン不動産投資家には交際費計上で不動産所得を赤字にする人も 

サラリーマンの中には、不動産業者との交際費という名目でさまざまな費用を計上し、強引に不動産所得を赤字にしている人もいる。

税務署が税務調査に入らなければ、このような確定申告でも通る可能性はあるが、税務調査が入ったら追徴課税も含めて多額の税金支払いが発生する可能性があるので、このようなやり方は危険である。

また不動産所得が赤字の場合は、銀行金利支払いのうち経費として計上できるのが建物部分のみとなる。

そのため不動産取得2年目以降は、不動産所得を圧縮して税金支払いを少なくすることはできても、所得税や住民税の還付を受けられるほど不動産所得を赤字にするのは困難である。

⇒【最初に購入するのは区分所有と一棟物件どっち?

まとめ 

サラリーマンが不動産投資をはじめると、経費として計上できるものが発生するが、節税効果が発揮されるのは主に1年目だけである。

2年目以降は順調に不動産賃貸経営を行っていれば、不動産取得は黒字となって税金の支払いが必要になる可能性が高い。

節税目的で不動産投資を検討している場合には、注意してほしい。

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