もし同じような利回りなのであれば、退去の少なさ、修繕費が必要ない、売却が容易であることから新築をおすすめする。
しかしながら、不動産投資経験のないサラリーマンがいきなり新築をはじめるのは現実的に難しいだろう。
土地から仕入れて設計のプランをたて、銀行の融資を引き出すというのは不動産投資経験が豊富な上級者向けの手法となる。
不動産業者が新築を販売しているケースもあるが、そのような物件は利益が大きく乗せられているので、基本的には買わないほうが良いだろう。
それではもう少し掘り下げてみていこうと思う。
中古物件から新築物件にシフト
成功されている不動産投資家の中には、最初は中古物件からはじめて、数年間保有した後に売却し、自己資金を貯めてから新築にシフトするという人は少なくない。
中古物件と比較すると新築は入居が付きやすいうえに退去が少なく、しばらくは修繕費用が掛からないので運営が楽というメリットがある。
そして10年から15年保有してもRCであれば残存年数がしっかりと残っているため、次購入する人も銀行から融資が組みやすく、売却も用意である。
一度新築物件の良さを覚えてしまうと、運営が楽であることから中古をやりたくなくなるという話もあるため、最終的には新築を目指すのが良いとは思われるが、利回りの高い物件を作り上げるのは簡単ではなく、最初は中古物件から始めるというのが現実的だろう。
中古も新築も見るべきポイントは同じ
中古物件であっても見るべきポイントは新築とあまり変わらない。
目標とするキャッシュフローが出る利回り、賃貸需要が安定的に見込めるか、今後修繕がしばらく必要ない、あるいは修繕費用を見込んでもその分安く買えるのか、将来的に売却する際に買い手に融資が付くのか、といったとこが重要になってくる。
これらをクリアする物件を購入することができれば、数年間運用した後に売却して自己資金を増やし、新築にシフトしていくというのが王道のやり方の1つである。
中古物件で経験したことは新築物件をトライする際にも必ず役に立つので、最初から新築にこだわって不動産投資がはじめられないよりは、中古物件からでもしっかりと物件を選定してはじめるとよいだろう。
新築物件を見つけるのは中古より大変
中古物件で経験を積んで売却によって自己資金を増やすことができたら、新築をトライするステージに入ってくる。
新築を探す場合には魅力的な土地を探すとともに、良い建築会社も見つけなければならないので、出来上がっている中古物件よりも作業自体は大変である。
ただ部屋の間取りなど自分が好きなように設計することができるので、そういったことを楽しめたり好きだと思える人にとっては、新築物件は投資的にも作業的にも面白ものになるだろう。
多くの関係者をまとめあげる力が必要になってくるので、中古物件での経験がないとわからないことが多くて苦労してしまうだろう。
まとめ
新築物件はキャッシュフローがしっかりと出せるのであればおすすめであるが、現実的にはサラリーマンが最初に行うのはハードルが高く、中古物件からはじめて新築にシフトへのシフトを目指していくと良いだろう。
中古物件の経験を新築物件にも活かすことができれば、より健全で安定的な不動産賃貸経営を行うことが可能となる。
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