「オーナーチェンジ」とは、入居者が付いたまま不動産物件を売却することを言う。
不動産の所有者（オーナー）が変わる（チェンジする）ことからこのように呼ばれる。
ここでは「オーナーチェンジ」についてみていきたいと思う。
⇒【「SRC」のメリット・デメリットは？】
⇒【「S造（重量鉄骨）」のメリット・デメリット】
「オーナーチェンジ」で不動産投資をするメリット
「オーナーチェンジ」は不動産を購入する側からすれば、新規に入居者を見つける必要がないので、取得と同時に家賃収入を得られるというメリットがある。
投資用のワンルームマンションでは「オーナーチェンジ」で売買されることが多いし、一棟マンションやアパートでも全部屋満室ではなくても、ほとんどが入居しているというケースが多い。
不動産投資を始めて行う初心者は、「オーナーチェンジ」物件を中心に探していった方が安心だろう。
ただ空室の不動産の方が安く買える可能性がもあるため、数か月の空室損を見込んでもメリットがあるのであれば、「オーナーチェンジ」にこだわる必要はない。
⇒【木造とRC、どちらを購入すべきか？】
⇒【賃貸付けがしやすい建物の構造】
「オーナーチェンジ」で不動産投資をする際の注意点
「オーナーチェンジ」は入居者がいるというメリットがある一方で、多くの投資家からの需要があるため、価格が高くなりやすいという側面もある。
そのため転売を行う不動産業者は、高額な広告費やフリーレントで強引に入居者を付けて、売却価格を吊り上げている場合もあるので注意したい。
これを見抜くためには、レントロールの入居年月日と、近隣の家賃相場を調べる必要がある。
もし直近で入居した人が多く、他の部屋や近隣の家賃相場よりも家賃が高額だった場合には、強引に入居者を集めたことを疑った方が良いだろう。
入居年月日はレントロールに記載されていない可能性もあるので、必ず不動産業者に聞いたり、賃貸契約書で確認するようにした方が良い。
⇒【レントロールの見方や注意点】
⇒【「カーテンスキーム」を解説】
不動産売却価格を高くする方法
もし不動産物件を売却する場合、投資家向けであれば「オーナーチェンジ」の方が高くなる可能性は高いだろう。
不動産賃貸経営ではいつでも高値で売却できるように、なるべく高い家賃で入居者を付けておいた方が良い。
最近の不動産投資では積算価格（建物の残存価値＋土地値）よりも収益還元法（利回りから逆算）で価格が決まるケースが多い。
例えば年間の家賃収入が100万円の不動産で、そのエリアの平均利回りが10%であれば売却価格は1,000万円となる。
もし月々1万円高く貸すことができれば、年間の家賃収入は112万円となって、売却価格は1,120万円にまで上昇する。
数か月の広告費を上乗せしたり、フリーレントを付けてでも家賃を高くした方が良いのはこのためである。
⇒【不動産投資マンション営業の実態】
⇒【一棟ものに必要な自己資金の目安】
まとめ
「オーナーチェンジ」についてまとめると、入居者が付いたまま不動産を販売することを言う。
購入者は取得と同時に家賃収入を得れるメリットがあるが、購入希望者も多く価格は割高になってしまう可能性が高い。
不動産業者は高く販売するために強引に入居者を付けているケースがあるので注意しよう。
反対に物件を販売する場合には、少しでも高い家賃で入居者を付けるように意識する必要がある。
＜こんな記事も読まれています＞
⇒【不動産でサラリーマン卒業は可能？】
⇒【中古と新築どちらがおすすめ？】
⇒【奥さんを社長にして節税する方法】
⇒【公庫は初心者におすすめ？】
⇒【低年収サラリーマンの不動産投資】
⇒【サラリーマンで破綻する人の特徴】
⇒【サラリーマンにフルローンはおすすめ？】
⇒【マイナンバーで会社に不動産投資がばれる？】
⇒【不動産投資を始める前に読むべき本5冊】
⇒【法人化で合同会社が人気の理由】
この記事へのコメントはありません。