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【オーナーチェンジ】をわかりやすく解説。メリット・デメリットは?

「オーナーチェンジ」とは、入居者が付いたまま不動産物件を売却することを言う。

不動産の所有者(オーナー)が変わる(チェンジする)ことからこのように呼ばれる。

ここでは「オーナーチェンジ」についてみていきたいと思う。

⇒【「SRC」のメリット・デメリットは?
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「オーナーチェンジ」で不動産投資をするメリット 

「オーナーチェンジ」は不動産を購入する側からすれば、新規に入居者を見つける必要がないので、取得と同時に家賃収入を得られるというメリットがある。

投資用のワンルームマンションでは「オーナーチェンジ」で売買されることが多いし、一棟マンションやアパートでも全部屋満室ではなくても、ほとんどが入居しているというケースが多い。

不動産投資を始めて行う初心者は、「オーナーチェンジ」物件を中心に探していった方が安心だろう。

ただ空室の不動産の方が安く買える可能性がもあるため、数か月の空室損を見込んでもメリットがあるのであれば、「オーナーチェンジ」にこだわる必要はない。

⇒【木造とRC、どちらを購入すべきか?
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「オーナーチェンジ」で不動産投資をする際の注意点 

「オーナーチェンジ」は入居者がいるというメリットがある一方で、多くの投資家からの需要があるため、価格が高くなりやすいという側面もある。

そのため転売を行う不動産業者は、高額な広告費やフリーレントで強引に入居者を付けて、売却価格を吊り上げている場合もあるので注意したい。

これを見抜くためには、レントロールの入居年月日と、近隣の家賃相場を調べる必要がある。

もし直近で入居した人が多く、他の部屋や近隣の家賃相場よりも家賃が高額だった場合には、強引に入居者を集めたことを疑った方が良いだろう。

入居年月日はレントロールに記載されていない可能性もあるので、必ず不動産業者に聞いたり、賃貸契約書で確認するようにした方が良い。

⇒【レントロールの見方や注意点
⇒【「カーテンスキーム」を解説

不動産売却価格を高くする方法 

もし不動産物件を売却する場合、投資家向けであれば「オーナーチェンジ」の方が高くなる可能性は高いだろう。

不動産賃貸経営ではいつでも高値で売却できるように、なるべく高い家賃で入居者を付けておいた方が良い。

最近の不動産投資では積算価格(建物の残存価値+土地値)よりも収益還元法(利回りから逆算)で価格が決まるケースが多い。

例えば年間の家賃収入が100万円の不動産で、そのエリアの平均利回りが10%であれば売却価格は1,000万円となる。

もし月々1万円高く貸すことができれば、年間の家賃収入は112万円となって、売却価格は1,120万円にまで上昇する。

数か月の広告費を上乗せしたり、フリーレントを付けてでも家賃を高くした方が良いのはこのためである。

⇒【不動産投資マンション営業の実態
⇒【一棟ものに必要な自己資金の目安

まとめ 

「オーナーチェンジ」についてまとめると、入居者が付いたまま不動産を販売することを言う。

購入者は取得と同時に家賃収入を得れるメリットがあるが、購入希望者も多く価格は割高になってしまう可能性が高い。

不動産業者は高く販売するために強引に入居者を付けているケースがあるので注意しよう。

反対に物件を販売する場合には、少しでも高い家賃で入居者を付けるように意識する必要がある。

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