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【買い替え特約】をわかりやすく解説。メリット・デメリット、注意点とは?

「買い替え特約」とは、買主が不動産を購入する際に、他の物件の売却が成立しなければ契約を解除できる権利のことをいう。

ここでは「買い替え特約」についてみていこうと思う。

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「買い替え特約」は不動産市況が好調だと付けにくい 

「買い替え特約」は買主に有利な条件であるため、「売主」が応じない場合もあるので、契約ごとに交渉していく必要がある。

一般的に不動産市況が好調の時には「買い替え特約」を付けるのは難しく、不況の場合には付けられる場合が多い。

「売主」の立場からすれば、不動産市況が好調であれば他にも買主の候補は表れやすいし、今すぐに販売することができなくても不動産価格の上昇が見込めるので、無理して「買い替え特約」に応じる必要はない。

しかしながら不動産市況が不調になると、銀行からの融資も一気に引き締り、買主候補の数が少なくなってしまうので、条件的には不利であるものの「買い替え特約」に応じることがある。

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「買い替え特約」の注意点 

「買い替え特約」を付けて実際に契約を白紙撤回する場合には、売主ともめる可能性があるので、詳細な条件を詰めておく必要がある。

たとえば、「買主」が売却しようとしている物件の詳細や、その物件をいつまでに(期限)、いくら以上の金額で売却できないかは明記しておいた方が良いだろう。

また、契約時には手付金の支払いを行っているため、手付金の取扱いについても、明記しておいた方が安全だ。

基本的には「買い替え特約」を行使した場合には、手付金は買主に無利息で返還する形となるだろう。

売買契約時から「買い替え特約」行使時までに不動産市況が大幅に悪化した場合に、買主に賠償責任がないことも記載しておいた方が安全だろう。

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「買い替え特約」を売主の立場で付ける際の注意点 

「買い替え特約」は買主に有利な条件であるため、買主の立場であれば付けるように交渉した方が良いが、売主の立場であれば慎重に検討した方が良い。

「買い替え特約」を付けて契約が白紙撤回となった場合には、他の買主候補に販売できるチャンスを逃してしまうことになるので、機会損失としては非常に大きなものになることがある。

買主が販売しようとしている物件の、想定している販売価格が妥当なものであるかも確認する必要があるだろう。

最初から相場からかけ離れた価格での売却を想定している可能性もある。

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まとめ 

「買い替え特約」についてまとめると、他の物件の販売を前提に締結した売買契約を、販売ができなかった際に白紙撤回することができる買主の権利。

不動産相場が好調の時には付けにくく、不況の場合には付けやすくなる。

「買い替え特約」を付ける際には条件を細かく決めておかないともめる可能性があるので注意しよう。

売主の立場で「買い替え特約」を付ける場合には、機会損失が発生する可能性があるため、慎重に検討する必要がある。

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