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収益不動産売却時の税金をわかりやすく解説。長期と短期の違いとは?

収益不動産を売却した利益が出た場合には、納税の対象となってくる。

サラリーマンなど個人で保有していた場合、保有期間によって「短期譲渡税」と「長期譲渡税」どちらが適用になるか変わってくる。

ここでは収益不動産売却時の税金についてみていきたいと思う。

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収益不動産の売却益の計算方法 

収益不動産売却時に発生する税金のことを「譲渡税」というが、まずはその対象となる売却益の計算方法についてみていこうと思う。

【収益不動産の売却益=「売却価格」 - 「取得費用」 - 「売却費用」】

「売却価格」については収益不動産を販売した価格なので、説明はいらないだろう。

「取得費用」とは物件を購入した価格ではないので注意が必要だ。

ここでは帳簿上の価格を使うこととなり、減価償却を行っていれば購入価格から減額する必要がある。

そのため、物件保有期間中に減価償却費を大きく計上していれば、その時は節税することができたが、物件売却時の売却益が大きくなり、その分課税される金額も大きくなる。

「売却費用」は不動産業者への仲介手数料など、売却するにあたって発生した費用全てを含めることができる。

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「長期譲渡税」「短期譲渡税」の基準や税率 

売却益の計算方法がわかったところで、次に税率についてみていきたいと思う。

サラリーマンなどの個人は、物件の保有期間によって税率が変わってくる。

物件を売却した年の1月1日を基準として、保有期間が5年を超える場合には「長期譲渡税」、5年未満の場合には「短期譲渡税」の対象となる。

よく5年以上の保有で「長期譲渡税」と言われることがあるが、厳密にはその年の1月1日基準での保有期間となる点には注意してほしい。

「長期譲渡税」の税率は20%(住民税5%含む)、「短期譲渡税」の税率は39%(住民税9%含む)となっている。

保有期間によって税率が19%も変わってくるため、個人で保有している収益物件を売却する際には、「長期譲渡税」と「短期譲渡税」どちらが適用になるのか注意したい。

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個人と法人の収益不動産売却の税金の違い 

法人で保有している収益不動産を売却する場合には、法人税がそのまま適用されることになる。

個人で保有する場合と比較すると、「短期譲渡税」の対象であれば個人、「長期譲渡税」の対象であれば法人の方が売却時の税金は安くなることだろう。

収益不動産購入時に売却の目途がある程度たっているのであれば、税率を考えながら法人と個人どちらで保有した方が考えた上で判断した方が良いことになる。

5年以内の短期であれば法人、5年以上の長期であれば保有期間中の税金なども考慮に入れながら、どちらが良いのか検討した方が良い。

売却の目途が無いのであれば、5年以上保有する前提で考えたほうが良いだろう。

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まとめ 

個人で保有する収益不動産を売却した場合、保有期間によって「長期譲渡税」「短期譲渡税」のいずれかが適用される。

売却した年の1月1日を基準に5年以上保有していた場合には「長期譲渡税」で税率は20%、5年未満の場合には「短期譲渡税」で税率は39%となる。

保有期間によって税率が19%も違うので注意してほしい。

法人と個人で比較すると短期であれば法人の税率の方が低くなるが、長期の場合にはそれ以外の要素を含めて検討していった方が良いだろう。

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