収益不動産物件を保有しているほとんどの人は管理会社を起用していると思うが、管理会社からくるリフォーム・原状回復の見積もりが高いと感じたことはないだろうか？
高いと感じつつも他にお願いするのが手間だったり、方法がわからなかったりして、そのままの金額を受け入れているという人は多いと思う。
ここでは不動産管理会社はリフォーム・原状回復費用で中抜きしているのか、キックバックを貰っているのかについてみていきたいと思う。
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不動産管理会社はリフォーム・原状回復費用で中抜き
不動産管理会社がリフォーム・原状回復費用で中抜き、キックバックをもらっている可能性は極めて高い。
金額については管理会社によって違うと思うが、平均的に10%程度は貰っている可能性が高いだろう。
管理会社がオーナーから受け取る管理手数料は家賃の5%と高くはないが、退去時に原状回復をリフォーム会社に繋ぐことによってキックバックをもらい、利益を確保していると言えるだろう。
管理会社によっては管理手数料が2%ということもあるが、管理手数料の安さはリフォーム・原状回復費用からのキックバックでまかなっている。
そのため、管理会社は戸数を増やすことによって利益を増やすことが可能となる。
管理戸数が増加すればリフォーム会社に紹介する件数も増えるため、交渉がしやすく、キックバックのレートも良くなることだろう。
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不動産管理会社に中抜きされないための方法
ではリフォーム・原状回復費用で中抜きされないためにはどうすればよいのだろうか？
まずは管理会社にどのようにリフォーム・原状回復を行っていると確認すると良いだろう。
リフォーム会社の見積もりをそのまま出してくることもあれば、管理会社の名前で見積もりを出してくることもあるだろう。
リフォーム会社の見積もりであればリフォーム会社から管理会社にキックバックが、管理会社の見積もりであれば管理会社がリフォーム会社の見積もりに利益を乗せている可能性が高いことがわかる。
また管理会社がどこの業者を使っているのか、どのように見積もりを取っているのか（相見積もりなのか決まった業者なのか）を確認した方が良い。
オーナー側から何も言わない限りは、決まったリフォーム業者を使っている場合が多く、そうなると管理会社にとって都合の良い業者を使われることとなってしまう。
特にサラリーマンなど他に仕事があって忙しい人は、見積もり通りで受けている人も多いので、是非ともここは時間を使った方が良い。
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リフォーム・原状回復費用を安く抑えるコツ
私は複数の物件を所有しているので、まずは物件によってリフォーム・原状回復費用がどの程度違うのかを比較して、相場を確認するようにしている。
もちろんエリアによる違いもあるとは思うが、これだけでも全然単価が異なることに驚く。
また部品を交換する場合などは、Amazonなどで単価を確認した方が良いだろう。
今はAmazonでも売っているものを使用している場合も多く、見積もりに記載されている単価が高ければ現物支給で対応することで費用削減は可能となる。
Amazonであればクレジットカード払いにすることも可能で、ポイントも貯めることができるので、メリットは大きい。
リフォーム・原状回復費用の見積もりは税抜き、Amazonは税込で記載されていることが多いので、比較する時は注意すると良いだろう。
そのままの比較でもAmazonの方が安いことがほとんどで、消費税を考慮すると20%以上違うとういうことも多い。
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まとめ
ほとんどの不動産管理会社はリフォーム・原状回復費用で中抜き、キックバックを貰っている可能性は高い。
管理手数料は安くても退去時に利益を稼ぐという場合があるので、注意すると良いだろう。
オーナー側から確認しない限りは、管理会社は自分に都合の良いリフォーム会社しか使わない。
大きく費用を節約できる可能性があるので、相見積もりの取得や、Amazonの価格確認は最低限行った方が良い。
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