「PIMパートナーズ」という会社から投資用不動産の営業の電話がかかってきたことがある人はいないだろうか？
私も先日突然電話がかかってきて、営業を受けた。どこから電話番号を入手したのかわからないが、銀行から融資を受けられる見込みのあるサラリーマンのリストを入手して電話している可能性が高いだろう。
「PIMパートナーズ」が販売する投資用不動産物件の実態はわからないが、一般論としてこの手の業者が販売する物件には手を出さないほうがいいだろう。ここではその理由についてみていきたいと思う。
⇒【区分マンションをおすすめしない理由】
⇒【不動産投資で利益を上げる仕組み】
目次
「PIMパートナーズ」の業務内容・実績
私は詳細な話を聞いてもお互い時間の無駄だと思ったため、早々に電話を切ったが、「PIMパートナーズ」のホームページを見ると、「投資用のマンションを中心に不動産を販売している会社」との記載がある。
2018年10月1日現在の仕入共有実績は3,367件、管理戸数は2,907件で入居率は98.43%とのことで、数字だけ見れば入居率は立派なものである。
「PIMパートナーズ」の不動産投資
「PIMパートナーズ」のホームページには「堅実で安心できる資産を増やし、将来の私的年金にもなるマンション経営」とある。この文言から推測すると、他のワンルームマンションを販売する業者と同じく、節税や保険目的としての不動産投資をすすめてくる業者である可能性が高そうだ。
つまり月々のキャッシュフローは赤字にはなってしまうが、所得税の還付があったり、ローン返済後にはマンションという試算が残るというものである。
ワンルームマンション投資が難しい理由
基本的にはワンルームマンション投資で利益を上げることは難しいというのが、知識のある不動産投資家の共通の見解である。その主な理由は、販売する不動産業者の利益が乗りすぎているため、市場価格より高く購入する投資家は苦しいというものである。
ワンルームマンション投資で利益を出すためには、業者価格で相場よりかなり割安に仕入れをする必要があり、一般的なサラリーマン投資家がそのような物件を見つけるのは容易ではない。
「PIMパートナーズ」の設立、ワンルームマンションを販売する理由
「PIMパートナーズ」のホームページを見ても設立年月日はわからなかったが、免許番号を見る限りは設立5年以内の新しい会社であることがわかる。
不動産業界全体の動向としては、スルガ銀行の不正融資問題をきっかけとして投資用不動産への銀行融資は2018年以降引き締まっており、経験のないサラリーマンがアパートやもマンションの一棟もので融資を受けるのは極めて困難な状況となっている。
しかしながら、価格帯が手ごろなワンルームマンションであれば不動産投資経験がないサラリーマンでも属性を使って融資を引ける可能性が高く、多くの不動産業者が一棟もの~ワンルームマンションにシフトしている。
「PMIパートナーズ」がこれに該当するのかはわからないが、その可能性はあろと思っていた方が良いだろう。
まとめ
「PIMパートナーズ」から具体的な物件の紹介を受けたわけではないが、一般論としてはこのような業者が紹介するワンルームマンションは購入しない方が良いだろう。月々数万円の手出してマンションオーナーになることはできるが、キャッシュフローがマイナスでは不動産投資をやる意味がない。
また30年～35年後にローン返済が終わったとしても、築古のワンルームマンションは入居付けも難しく、また販売するにしても安値でしか売ることができずに、資産性はほぼないと考えておいた方が良いだろう。
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