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「3000万円特別控除」「買い替え特例」自宅(マイホーム)売却時にはどちらがお得かを不動産投資家が解説

自宅を売却して利益が発生した場合には、「3,000万円の特別控除」と「買い替え特例」の2つの税金優遇政策があり、どちらを利用した方がお得か迷う人も多いことだろう。

さまざまな条件によっても変わってくるが、一般的には「3,000万円の特別控除」を利用した方が、税金面でのメリットが大きくなることが多い。ここではその詳細についてみていきたいと思う。

⇒【自宅売却時の「特別控除」を解説
⇒【自宅売却時の「買い替え特例」を解説

「3000万円特別控除」の方が有利 

自宅を売却して利益が出た場合、3,000万円以上の「譲渡所得」が発生するケースはほとんどないだろう。「譲渡所得」が3,000万円以内であれば「3,000万円の特別控除」を利用することによって、税金は0にすることができるので、かなりお得な制度となっている。

もし3,000万円以上の「譲渡所得」が発生したとしても、3,000万円は非課税であり、納税する資金は潤沢にあることから、なお「3,000万円の特別控除」を利用した方が良い場合がほとんどである。

⇒【自宅売却で損失が発生した時の税金還付

「3000万円特別控除」は所有期間の制限なし 

「3,000万円の特別控除」を利用するには一定の要件を満たす必要があるが、所有期間による制限がない点は大きなメリットとなっている。「買い替え特例」を利用するためには、所有期間が10年以上必要であり、この時点でそもそも利用できないというケースは少なくない。

所有期間の制限から考えても、「3,000万円の特別控除」が有利となってくる。

⇒【「長期譲渡税」と「短期譲渡税」の違い

「買い替え特例」を利用した方が良いケース 

「買い替え特例」を使用した方が良いケースは非常に限られてくるが、10年以上自宅を所有し、6,000万円以上の「譲渡所得」が発生して、その資金を使う予定がある場合などである。

詳細は税理士などに相談して判断することをおすすめするが、「譲渡所得」が大きくなれば納税金額も大きくなるため、納税を先送りすることがメリットとなるケースも存在する。その場合には自宅売却・購入以外の要素も絡んでくるため、慎重に検討した方が良いだろう。

⇒【「損益通算」をわかりやすく解説

まとめ 

自宅を売却して3,000万円以上の「譲渡所得」が発生するケースはまれであり、所有期間の制限もないことから、通常は「3,000万円の特例措置」を利用した方がお得になることがほとんどである。

ただもし6,000万円以上など高額の「譲渡所得」が発生し、税金の支払いを先送りしたいなどの事情がある場合には、「買い替え特例」を利用した方が良いケースもあるので、その際には税理士に相談してみると良いだろう。

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