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自宅(マイホーム)売却で損失が発生したら税金の還付を受けられるのか?不動産投資家が解説。

自宅を売却して「譲渡所得」(利益)が発生した場合には、「3,000万円の特別控除」や「買い替え特例」の税金面での優遇措置を受けることができるが、損失が発生したらどうなるのだろうか?

「譲渡損失」が発生した場合には給与所得などの他の所得と合算することで、所得税の還付が受けられたり、翌年の住民税が安くなったりする。ここではその詳細についてみていきたいと思う。

⇒【自宅売却時の「特別控除」を解説
⇒【自宅売却時の「買い替え特例」を解説

「譲渡損失」は給与所得と合算可能 

自宅を売却して損失が発生するケースというのはあまり考えたくないことではあるが、知っていると知らないでは税金に大きな差が出るので、しっかりと把握しておくと良いだろう。

たとえば5,000万円で購入した自宅を3,000万円で売却した場合、2,000万円の「譲渡損失」が発生する(話を簡単にするため譲渡費用や減価償却は割愛)。この2,000万円の「譲渡損失」は給与所得などその他の所得と合算することによって、税金の還付を受けることができる。

⇒【不動産投資の節税効果は本当?

「譲渡損失」で税金の還付を受ける方法 

「譲渡損失」を給与所得などと合算するためには、保有期間が5年以上などの一定の要件を満たしたうえで、確定申告を行う必要がある。

サラリーマンであればすでに「所得税」が源泉徴収されているため、確定申告を行うことによって還付を受けることができる。さらに「譲渡損失」が発生した翌年6月~5月の「住民税」も安くなるので、タイミングは違うが「所得税」と「住民税」の還付が受けられることとなる。

2019年に「譲渡損失」が発生した場合、2020年2月後半~3月前半に確定申告を行う。通常5月頃までに「所得税」の還付金の振込が行われ、2020年6月~2021年5月に支払う住民税が減額される。

⇒【不動産投資の減価償却費の詳細

「譲渡損失」は繰り越しが可能 

「譲渡損失」が給与所得などのその他の所得金額を超えた場合は、どうなるのだろうか?「譲渡損失」は翌年以降3年間にわたり繰り越しをすることができるため、基本的には全ての「譲渡損失」に対して税金の還付を受けることができる。

先の例では2,000万円の「譲渡損失」が発生したが、たとえば給与所得が700万円の場合、「譲渡損失」が発生した初年度には700万円分を損益通算して、差額の1,300万円を3年間繰り越すことが可能となる。

翌年(2年目)も給与所得が700万円とすると、繰り越した「譲渡損失」1,300万円から700万円を損益通算することができ、600万円を2年間繰越すことができる。

3年目も給与所得が700万円とすると、繰り越した「譲渡損失」600万円全額を損益通算することができ、この年の課税所得は100万円となる。

⇒【建物相当分の消費税還付の方法

まとめ 

自宅を売却して「譲渡損失」が発生した場合、一定の要件を満たせば確定申告することによって税金の還付を受けることができる。確定申告を行わないと還付を受けることはできないので、知らないと大きな損失となってしまう。

また「譲渡損失」は翌年以降3年間にわたって繰り越すことも可能。そのため、ほとんどのケースにおいて発生した「譲渡損失」全額に対して税金の還付を受けることができるだろう。

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