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自宅(マイホーム)売却時の「買い替え(換え)特例」の詳細を不動産投資家がわかりやすく解説

自宅をうまく高値で売却することができた場合、どのくらいの税金が発生するのか気になっている人は多いと思うが、一定の要件を満たせば「買い替え特例」という制度を利用することができ、税金の支払いを先延ばしにすることができる。

ここでは「買い替え特例」の詳細についてみていきたいと思う。

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「買い替え特例」の詳細 

「買い替え特例」を利用するためにはいくつかの要件があり、詳細は確認して頂きたいが、主なものとしては10年以上保有した自宅であること、売却代金が1億円以下であること、買い替える不動産価格が売却した価格よりも高いことがあげられる。

たとえば、3,000万円で購入した自宅に10年以上住んで5,000万円で売却した場合、通常であれば譲渡所得2,000万円に対して課税される(譲渡費用などの詳細は簡略化のため省略)。

ところが新規で6,000万円の自宅を購入した場合には、譲渡所得2,000万円の課税は繰り延べされることとなり、売却時に税金を支払う必要が無くなる。

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税金の免除ではなく先送り 

「買い替え特例」では税金の支払いを先送りするだけであり、免除されるわけではない点は要注意。上記の例で新規に6,000万円で購入した自宅を7,000万円で売却した際には、差額の1,000万円に対して課税されるのではなく、最初に売却した5,000万円と3,000万円の差額である2,000万円を含めた3,000万円が譲渡所得となり、課税対象となる。

この点は勘違いしがちであるため、注意が必要だ。

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「3,000万円の特別控除」 

自宅を売却した際には「買い替え特例」だけでなく、「3,000万円の特別控除」というものがあり、その名の通り譲渡所得3,000万円までは保有期間に関わらず非課税となる。

ほとんどのケースにおいては自宅を売却して3,000万円以上の譲渡所得が発生することはまれであり、一般的には「3,000万円の特別控除」を利用して非課税とした方がメリットがある。

「買い替え特例」の要件として売買代金が1億円以下というものがあり、1億円以下の不動産物件で3,000万円以上の譲渡所得が発生するケースはほとんどないだろう。

⇒【自宅売却時の「特別控除」を解説

まとめ 

自宅を売却した際の特例措置としては「買い替え特例」と「3,000万円の特別控除」があるが、ここでは「買い替え特例」についてみてきた。

ほとんどの人にとって自宅を売却して3,000万円以上の譲渡所得が発生することは少ないため、基本的には「買い替え特例」よりも「3,000万円の特別控除」を利用することを考えたほうが良いだろう。

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