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自宅(マイホーム)売却時の「3000万円特別控除」を不動産投資家がわかりやすく解説

自宅(マイホーム)を売却した時に税金がどうなるのか、気になっている人は多いのではないだろうか?

自宅売却時には「3,000万円の特別控除」を受けることができ、この制度をうまく利用することができれば、資金を一気に増やすことが可能となる。ここでは「特別控除」についてみていきたいと思う。

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不動産売却時には「譲渡所得」に課税 

一般的に不動産を売買して利益が出た場合には、「譲渡所得」に対して課税がされる。「譲渡所得」とは、販売価格(譲渡価格)から購入価格(取得費用)と取得費用を差し引いたものとなる。不動産を売買するためには仲介手数料が発生するので、これを譲渡費用として差し引くことが可能。

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「3000万円の特別控除」とは 

不動産を投資目的ではなく、自宅の住み替えを目的として売却する場合には、保有期間に関わらず「3,000万の特別控除」を受けることができる。「譲渡所得」が3,000万円までは非課税となるため、この制度をうまく利用すれば、自宅の売却で大きく資産を増やすことが可能となる。

不動産価格が高騰しているタイミングでは、「特別控除」を利用して自宅の売却を検討してみるのも良いだろう。

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不動産売却時の税率は所有期間で変わる 

不動産売却時の税率は所有期間によって変わってくる。不動産を売却した年の1月1日時点を基準として、所有期間が5年超の場合は「長期譲渡税」で20%(所得税15%+住民税5%)、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡税」で39%(所得税30%+住民税9%)となる。

1月1日時点が基準となるため、5年前の1月1日に購入して12月31日に売却した場合には保有期間はちょうど5年となるが「短期譲渡税」が適用されるので注意したい。

⇒【「長期譲渡税」と「短期譲渡税」の違い

所有期間10年超の自宅売却の税率 

10年を超える長期間住んだ自宅の場合には、更に軽減税率が適用されることとなる。「譲渡所得」が6,000万円までは14%(所得税10%+住民税4%)、6,000万円を超える部分は「長期譲渡税」と同じ20%(所得税15%+住民税5%)。

長く住めば済むほど税率の軽減が大きくなる。

⇒【収益不動産が売れない場合の対処方法

「買い替え特例」とは 

10年以上保有した自宅を売却した場合には「買い替え特例」という制度を利用することができる。「買い替え特例」は購入する不動産が売却する自宅の価格よりも高い時。

「買い替え特例」を使えば、自宅の売却によって発生する税金の支払いを先送りにすることができるが、一般的には自宅の売却で3,000万円以上の「譲渡所得」が発生するのは稀であり、「3,000万円の特別控除」を使った方が得をすることがほとんど。

また「買い替え特例」では税金が免除されるのではなく、あくまで先送りしているという点には要注意。買い替えた不動産を売却する際には、前の不動産の価格をベースとして課税されることとなる。

⇒【収益不動産の出口戦略の重要性

まとめ 

投資を目的とした不動産売買で利益が出た場合には多額の税金がかかることが多いが、自宅の売却であれば「3,000万円の特別控除」や「買い替え特例」など、税金面での優遇措置が設けられている。

不動産価格が上昇した局面でうまく「特別控除」を利用することができれば、資産を一気に増やすチャンスとなるので、積極的に検討していくと良いだろう。

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