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【Reve Associe】の不動産販売は詐欺?毎日新聞がサブリース・住宅ローン悪用と報道。

「Reve Associe(レイブアソシエ)」という不動産販売を行う会社が「二重売買契約」「住宅ローン不正利用」「サブリース」と悪質な手口で投資家を騙していると報道した。毎日新聞の記事では会社名は明らかになっていないが、「Reve Associe」である可能性が極めて高い。

ここでは「Reve Associe」の悪質な手口についてみていきたいと思う。

⇒【上場企業が住宅ローンを不正利用?

「Reve Associe」不正の手口 

「Reve Associe」の宣伝内容は以下の通り。

■年収250万円台から大家になれる
■家賃120%保障
■定額20年保障
■最短2ヶ月で利益が出る
■プロが収益物件を選んでくれる
■借金があっても出来る
■元手不要
■保証人不要

毎日新聞の取材に応じた元社員によれば、2つの不正が行われていた。1つは「二重売買契約」で、実際より高い不動産価格で売買契約書を作成し、それを元に金融機関に対してローンを申請することで、オーバーローンが可能となる。ローン金額と物件価格の差額については、顧客を紹介したブローカーなどに流れていた模様。

もう1つは住宅ローンである「フラット35」の不正利用。投資用の不動産物件には使うことができないが、割安な金利で融資を引くことができるため、住宅ローンを利用した不動産投資はたびたび問題となっている。実際に物件を購入した人は、その物件に住んでいるように見せかけるため、住民票を移すことを求められたという。

引用:毎日新聞

⇒【銀行融資二重契約オーバーローン
⇒【住宅ローン不動産投資法の問題点

「Reve Associe」の「サブリース」 

「Reve Associe」はこれらの不正に加えて、20年間の「サブリース(家賃保証)」を謳い文句にして、不動産販売を行っていた。「サブリース」についてはレオパレス21など大手不動産会社でも問題となっているように、借り手側(今回であれば「Reve Associe」)が一方的に契約解除や家賃の減額を行うことができる。

当初の「サブリース」家賃であればローンの返済を行うことができるかもしれないが、そもそもその家賃が相場よりも割高に設定されているため、家賃が減額されたり「サブリース」を解除されると、家賃収入がローン返済額を下回るというケースは少なくない。

「Reve Associe」などの悪質な不動産会社は、不動産販売時に大きな利益を上げ、その利益を原資として「サブリース」で相場よりも高い家賃を支払うことができる。ただ一定期間が経過すると、家賃の見直しを行って相場並みの設定となってしまう。

⇒【サブリース契約の詳細、落とし穴や注意点

「Reve Associe」の販売実績と対応 

「Reve Associe」の元社員によれば、このような手口で2015年頃から約150件の不動産物件を販売したという。毎日新聞が入手した資料によれば、1契約当たり200万円~700万円がブローカーなどに支払われていたようだ。

物件を購入した投資家の平均年収は300万円~400万円。通常であれば相当な自己資金がないと不動産投資を行うことはできない年収ではあるが、住宅ローンを不正利用することで可能となった。

「Reve Associe」は調査委員会を設置、不正行為は元社員が単独で行ったとし、元社員は解雇された。宅建業法を所轄する国土交通省と「フラット35」を提供する住宅金融支援機構にも報告し、顧客に対しては二重契約の可能性を通知する文書も送付した。

⇒【「ケリーバックス」ガイアの夜明けで特集

物件を購入した投資家のリスク 

「Reve Associe」から不動産物件を購入した投資家は相場よりも割高に購入させられているため、「サブリース」が終了すれば、ローン返済が難しくなって自己破産する可能性もある。不動産を売却しようとしても、ローン残債以上で販売することは事実上不可能だろう。

また住宅ローンである「フラット35」を投資物件に利用したということが判明すれば、一括返済を求められる可能性がある。

⇒【レオパレス建築基準法違反問題まとめ

「Reve Associe」被害者の事例 

毎日新聞には実際に「Reve Associe」から物件を購入した大手電機メーカーに勤める男性(27)の事例が掲載されている。20年間の家賃保証と自己資金が不要であることが決め手となって、物件を見ずに契約したようだ。

金融機関からの融資は4,100万円で、売買契約書上の物件価格は3,400万円。二重売買契約の説明は受けておらず、差額の700万円がブローカーなどに流れた模様。

物件は東京都足立区の中古マンションの一室であり、間取り等の詳細は分からないが、3,400万円という価格は下手したら相場の倍の価格で購入させられている可能性もあるだろう。

⇒【業者に騙されないために知っておくべきこと

まとめ 

不動産業界の不正や不祥事は後を絶たないが、今回は「Reve Associe」が住宅ローンを不正利用して、投資に無知な若者を中心にだましているケースが明かとなった。業者に全て任せっきりで成功する投資というのは存在せず、おいしい話が提案されたら詐欺であることを疑った方が良いだろう。

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